Bau & Facility-Management

Die Errichtung einer baulichen Infrastruktur ist ein bindender strategischer Schritt – bindend im Sinne von Kapitalkosten, insbesondere aber auch mit Folgen für die Betriebskostensituation.

Prinzipien für den Bau einer multifunktionalen Sport-, Veranstaltungs- und Freizeitanlage leiten sich aus den Betriebsgrundsätzen ab. Betriebsgrundsätze werden bestimmt durch:

1. Funktionalitäten primär aus Kundensicht („beyond the line of visibility“) und auch aus Mitarbeitersicht („behind the line of visibility“): Das Verfahren des „blue printing“ – primär eingesetzt bei (ereignisorientierten) Qualitätsstudien – ist ein geeignetes Instrument zur Analyse des Raumwahl-, -orientierungs- und -nutzungsverhaltens der avisierten Zielgruppen.
   
   
2. Kapazitäten aus nutzungswirtschaftlicher und versorgungswirtschaftlicher Perspektive: Spezifische Nutzungsumfänge definieren die erforderlichen Raumkapazitäten, die auf Grundlage der Resultate umfangreicher Funktionalitätsanalysen sowohl kunden- als auch mitarbeiter- und sogar lieferantenorientiert zu konfigurieren sind. Hier spielen prognostizierte Nutzungspläne eine Rolle. Dabei besteht die besondere planerische Herausforderung darin, zwischen einer optimalen Raumgrößen- und Ausstattungsspezifizierung einerseits und flexiblen Nutzungsanpassungs- und -erweiterungsoptionen andererseits einen wirtschaftlichen Kompromiss zu finden. Dies impliziert allein der Begriff der „multifunktionalen“ Betriebsstätte!
   
   
3. Anforderungen an Ästhetik und Ambiente: das Erscheinungsbild von Raum und Ausstattung ist ein Kommunikationsinstrument, das den Qualitätsanspruch signalisiert und als Erwartung des Dienstleistungsanbieters an die Selektion der Zielgruppe und an deren Preisbereitschaft wahrgenommen wird. Für die ästhetischen Vervollkommnung eines Bauwerks (z.B. mit Ausstattungen, Farbgebunden, Materialien, Accessoires) müssen die Planer das Sprichwort vor Augen haben: „Der Wurm muss dem Fisch schmecken, nicht dem Angler“.

Den Bauplanern zu definieren, welche Annahmen über die Qualitätswahrnehmung des Kunden der Betriebsplanung zugrunde gelegt werden, ist die Feinform der Projektsteuerung. Klare Fakten hierfür schaffen die Funktionsskizze, das Raumprogramm und die Masterplanung. Weitere bestimmt die Analyse von Referenzobjekten, die Suche nach einem geeigneten Architekten und die zielführende Moderation eines konstruktiv kritischen Abstimmungsprozesses zwischen Planern, Ingenieuren, Ausstattern, technischen und kaufmännischen Betreibern – letztere bezogen nicht nur auf das Gesamtanlagenmanagement, sondern auch auf die Ebene Profit Center-Leiter (z.B. Gastronomie / Hospitality).

Schlussendlich erörtern wir Finanzierungsfragen und Rentabilitätsprognosen stets unter der Berücksichtigung zeitlicher Verschiebungen von Kosten und Erlösen:

1. Erfahrungsgemäß bedingen Einsparungen im Invest mitunter höhere Folgekosten im Bereich des Facility Managements.
   
   
2. Die Aufwendungshöhe für die Betriebsingangsetzung (Startwerbung, Eröffnungsveranstaltung und insbesondere die (Vor-)Qualifikation des Personals) bestimmt den Start und die Nachhaltigkeit der Erlösentwicklung.

Da das Personal mit ihrer Kommunikationssicherheit (Wissen) und -freundlichkeit (Motivation) gerade in der Betriebsingangsetzungsphase die ersten prägenden Qualitäts- und Imagesignale setzt, müssen die Spezifikation der Stellen, die Auswahl des Personals und ein „Training on the Job“ sehr frühzeitig vor der Eröffnung des Objekts erfolgen. Die GSM verfügt über die besondere Gegebenheit, mit einer multifunktionalen Referenzanlage genau diesem Prinzip Folge leisten zu können. (siehe www.racket-center.de)